Quel score de crédit pour un prêt hypothécaire au Canada ?
Acheter une maison est probablement la plus grande décision financière de votre vie. Votre cote de crédit influence directement si vous obtenez un financement, à quel taux, et pour quelle mise de fonds. Voici ce que vous devez savoir.
Les seuils minimaux selon le type de prêt
| Type de prêt | Score minimum | Mise de fonds | Notes |
|---|---|---|---|
| Assuré SCHL / Sagen | 600–620 | 5–19,99% | Assurance obligatoire si MdF < 20% |
| Conventionnel (A-lender) | 680+ | 20%+ | Grandes banques, caisses |
| B-lender (prêteurs alternatifs) | 500–599 | 20%+ | Taux 8–15%, solutions temporaires |
| Prêteur privé | Aucun minimum fixe | Varie | Taux 12–20%+, très coûteux |
Impact du score sur votre taux hypothécaire
Sur un prêt de 400 000 $, amortissement 25 ans :
| Score | Taux typique 5 ans fixe | Paiement mensuel | Coût total intérêts |
|---|---|---|---|
| 760+ | ~5,1% | ~2 360 $ | ~308 000 $ |
| 720–759 | ~5,4% | ~2 420 $ | ~326 000 $ |
| 680–719 | ~5,8% | ~2 510 $ | ~353 000 $ |
| 620–679 | ~6,5%–7% | ~2 650–2 750 $ | ~395–425 000 $ |
⚠️ La différence entre un score de 620 et 760 peut représenter 80 000 à 115 000 $ de plus en intérêts sur la durée du prêt.
Le test de résistance (stress test) hypothécaire
Depuis 2018, tous les emprunteurs canadiens doivent passer le test de résistance (B-20). Vous devez prouver que vous pouvez rembourser à votre taux contractuel + 2%, ou au taux plancher de 5,25% — selon le plus élevé des deux.
Votre score de crédit n'est qu'un des critères. Les prêteurs évaluent aussi :
- Votre ratio de service de la dette brut (RDB) : max 39% des revenus bruts
- Votre ratio de service de la dette total (RDT) : max 44% des revenus bruts
- La stabilité de vos revenus (employé vs travailleur autonome)
- La mise de fonds et sa provenance
Combien de temps avant d'acheter devriez-vous commencer à préparer votre crédit ?
Idéalement 12–24 mois avant. Voici le calendrier recommandé :
| Délai avant achat | Actions prioritaires |
|---|---|
| 24 mois | Vérifier les 2 rapports, corriger les erreurs, rembourser les dettes à taux élevé |
| 18 mois | Score devrait être 660+ minimum, accumulation de la mise de fonds |
| 12 mois | Stabiliser le score, ne pas ouvrir de nouveaux comptes, ne pas changer d'emploi |
| 6 mois | Magasiner les taux, pré-approbation hypothécaire, éviter les enquêtes fermes inutiles |
| 3 mois | Gel des dépenses importantes, pas de nouveaux crédit, préparer les documents |
Le Programme RAP (Régime d'accession à la propriété)
Si vous êtes premier acheteur, vous pouvez retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER (35 000 $ par conjoint) sans impôt immédiat pour votre mise de fonds, à condition de rembourser sur 15 ans. Cela peut vous permettre d'atteindre la mise de 20% plus rapidement. En savoir plus sur le RAP →
💡 Même avec un score de 760+, comparer les offres de plusieurs institutions peut vous économiser 0,2–0,5% de taux. Sur 400 000 $, c'est 15 000–40 000 $ d'économies sur 25 ans.
Les erreurs qui coûtent des points avant une demande hypothécaire
Beaucoup de futurs acheteurs sabotent involontairement leur dossier dans les mois qui précèdent leur demande hypothécaire. Ces erreurs sont évitables — à condition de les connaître à l'avance.
Erreur 1 — Ouvrir de nouveaux comptes dans les 6 mois avant la demande
Chaque nouvelle demande de crédit génère une enquête ferme qui fait baisser votre score de 5 à 15 points. De plus, un nouveau compte réduit la durée moyenne de votre historique de crédit. Dans les 6 mois (idéalement 12 mois) avant votre demande hypothécaire, évitez d'ouvrir des nouvelles cartes de crédit, des marges de crédit ou tout autre financement non essentiel.
Erreur 2 — Maxer ses cartes de crédit avant la demande
Même si vous payez votre solde en entier chaque mois, le taux d'utilisation est mesuré au moment où le relevé est émis — pas au moment du paiement. Si vous avez fait de grosses dépenses (électros, voyage, rénovations) pour "préparer" votre nouvelle maison avant même d'avoir l'hypothèque, vos cartes peuvent afficher un solde élevé au mauvais moment. Gardez votre utilisation sous 10% dans les 3 mois avant la demande.
Erreur 3 — Changer d'emploi dans l'année précédant la demande
La stabilité d'emploi est un critère central pour les prêteurs hypothécaires. Idéalement, vous devriez avoir au moins 2 ans chez le même employeur (ou dans le même secteur si vous changez d'employeur). Un changement d'emploi récent — même pour un meilleur salaire — peut compliquer votre dossier, surtout si vous passez du salariat au travail autonome.
Erreur 4 — Co-signer pour quelqu'un d'autre
Cosigner un prêt ou une carte pour un proche peut sembler anodin, mais cette dette apparaît dans votre dossier et augmente votre ratio d'endettement total (RDT). Les prêteurs hypothécaires tiennent compte de toutes vos obligations, y compris celles dont vous êtes cosignataire. Si votre proche manque un paiement, votre score en souffre directement.
Erreur 5 — Ne pas vérifier son rapport pour les erreurs
Jusqu'à 20% des dossiers de crédit contiennent des erreurs. Un compte marqué en retard à tort, une limite incorrecte qui gonfle votre taux d'utilisation — ces erreurs peuvent vous coûter des dizaines de milliers de dollars en taux d'intérêt plus élevé. Vérifiez vos deux rapports (Équifax et TransUnion) au moins 12 mois avant votre demande pour avoir le temps de contester.
Les 3 actions les plus impactantes à faire 12 mois avant
- Rembourser les soldes de cartes de crédit pour amener l'utilisation sous 10% — c'est l'action avec le meilleur ratio impact/effort
- Vérifier et corriger les erreurs dans les deux rapports de crédit — gratuit et potentiellement très impactant
- Ne rien changer à votre structure de crédit (pas de nouveaux comptes, pas de fermetures de vieux comptes) — la stabilité est un signal positif pour les prêteurs
Votre score n'est pas encore prêt pour l'hypothèque ?
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